美國借貸中心

American Lending Center

 

 

美國借貸中心(ALC) 是美國EB-5區域中心家族中最特別的存在。這不僅因為ALC作為一家以政府擔保貸款為主營業務的執照金融機構，對每個EB-5項目進行嚴格的信貸風控審核，並堅持用高級貸款模式保護EB-5投資；而且在新法案生效後，ALC憑一己之力大規模擴寬了EB-5項目的行業範圍，在保證就業充分到位的前提下，從過去非“EB-5傳統行業”中挖掘出不少信貸條件優質的項目，透過調整資本結構進一步提升EB-5資金的安全性，並最終批量推上EB-5市場。

 

ALC的EB-5項目主要來源是與其長期合作的多家美國銀行及非銀行借貸機構正在信貸審核中的目標項目，包括大量符合美國政府擔保貸款資格的項目。這些政府擔保貸款類型包括了美國中小企業局(SBA) 提供擔保的504和7(a) 貸款，美國農業部針對鄉村項目提供擔保的工商業貸款(B&I) 、鄉村區域能源貸款(REAP) 、社區設施貸款(CF) 、飲水和廢棄物處理貸款(WEP) 、美國州政府和地方政府參與的商業節能貸款(CPACE) ，以及美國能源部和商務部等機構提供的擔保貸款等。這些項目的共同點在於項目還款能力有保障！政府擔保貸款的資格規定比較嚴格，無論是透過授權機構/銀行初審，還是政府部門直接審核，項目的信用狀況、未來現金流決定的還款能力，以及在貸款違約情況下的損失追償能力都有科學精確的量化指標提供最低要求，從而有效保證了核准項目的信貸能力均能達到還款要求。如果一個EB-5項目能同時符合以上任何一個美國政府擔保貸款的批准資格，那麼說明這個項目未來的還款能力是非常可靠的，無需過多擔心資金無法收回。在過去15年中，ALC憑藉這一獨特的信貸風控優勢，把將近100個符合美國政府擔保貸款資格的項目轉變成EB-5項目，結合高級貸款在清償順位上的壓倒性優勢全方位保護了EB-5投資，至今沒有任何一項目案的EB-5資金產生過一分錢的損失。這份出色的記錄就是政府擔保貸款審核品質的最佳證明。

 

 

除去少量其它項目方借用ALC區域中心的項目，目前在市場上正在募資的ALC項目有8-9個，都是通過了ALC嚴格的信貸風控，從成百上千個備選項目中脫穎而出的優質安全項目。這些項目中的絕大部分已經或正在獲得美國政府提供的擔保貸款，有些項目甚至同時獲得了多達4到5項不同的政府擔保貸款。由於有些項目的募資額度有限，許多項目在獲得ALC批准並推上市場後的一兩個星期內就已全部售罄。還好ALC擁有美國EB-5產業中規模最大，效率最高的EB-5項目內部審核系統，每個月都有一批獲準的優質項目相繼滾動推出，從未出現停滯狀態。如果您對某個ALC項目情有獨鍾卻錯過了募資窗口，只需稍微耐心等待一兩個星期，就會有同樣類型、同樣品質的新項目獲得ALC批准並出現在市場上。

 

目前市場上，ALC推廣中的項目一眼看去，如萬花筒一樣，各種類型爭奇鬥艷，百花勁放，且不斷變化，這些項目都包括哪些類型，各有什麼特點呢？

主要鄉村類項目 Rural Area Projects

1. 傳統房地產開發項目

這一類型被視為EB-5行業中最傳統的領域，包括酒店、公寓、住宅、辦公大樓和購物中心等。由於操作模式理解起來比較簡單，傳統上許多投資人都願意接受房地產開發類項目。然而，在鄉村地帶，這類開發案可能會受到當地消費力有限的限制，導致直接決定還款能力的現金流無法做大規模，形成還款風險。但在一些依賴旅遊消費力支撐現金流的項目上，這種風險相對較小。和城市計畫相比，有些鄉村類項目現金流有不錯的規模空間，其中包括了像ALC 88號計畫加州猛獁湖「景緻度假公寓」 這樣的針對遊客的滑雪勝地度假房地產開發案。在其他一些有特別消費需求的地區，某些高級住宅區開發案也顯示出了一定抗當地消費風險的能力。

 

2.室內立體種植(農業科技) 開發項目

ALC是第一個大力推廣室內立體種植計畫的EB-5區域中心。為此，ALC進行了大量的行業分析和盡職調查，並發表了美國室內立體種植項目歷史上第一份EB-5市場分析報告(任何感興趣的個人和機構都可以從ALC免費獲取這份77頁的英文分析報告)。這個產業最突出的信貸優勢是大部分開發預算來自美國乃至全球的大型私募(PE) 機構，而傳統銀行資本尚未大規模進入。由於PE機構會對室內立體種植投資進行徹底嚴格的投資盡職調查，以確保項目的未來獲利性，PE資本的認可本身就是對項目未來現金流量最有效的肯定。在許多室內立體種植計畫上，EB-5資金和PE投資形成了有效的債股組合，計畫的資本結構穩定，加上這類計畫大多符合美國農業部一項甚至多項擔保貸款資格，這對保障EB-5資金的安全能起到決定性作用。

由於可耕地的不斷減少和氣候變遷對農業環境的不利影響，未來30年人類面臨巨大的糧食危機。室內立體種植計畫的大規模發展是解決人類糧食問題的最佳方案。參與室內立體種植計畫的投資本身就是在挽救人類，挽救地球上這個獨特的物種。目前ALC在籌款的項目包括100號項目南卡羅來納州本源室內立體種植基地項目和102號項目俄克拉荷馬州樂鮮室內立體種植基地項目。

 

3. 醫院/醫療中心開發改造項目

ALC是第一個大規模將鄉村醫院和醫療中心計畫帶入EB-5領域的區域中心。美國的醫療健康產業需求龐大，特別是在人口相對稀少的鄉村地帶。 EB-5資金在這個獨特的市場上享有難得的主導地位，能獲得從政府政策到資本結構更充分的保護，風險相對較小。舉例來說，ALC最近閃電完成募資的兩個鄉村醫院項目( 98號密蘇裡州哈里斯公立醫院和99號佛州卡爾霍恩自由醫院) 不僅在信貸審核中高分過關，更同時具備了以下EB -5項目的基礎安全性優勢：

1）高級貸款，享有第一清償順位

2）EB-5資金總預算佔比小

3）募款開始前工程已經開工並完成了部分就業

4）資金退出路線清晰，替換資金掌握大等

目前，美國多家專門在鄉村地帶提供貸款給醫療機構的銀行都在與ALC緊密合作，把更多符合鄉村和市政預留簽證要求的醫院和醫療中心項目在經過嚴格審核後推上EB-5市場。

 

4. 地熱、生物質等新能源開採項目

ALC是第一個大力推廣地熱電站開發計畫和生質能開發計畫的EB-5區域中心。由於地熱能源屬於清潔且可再生的能源，開採過程無碳排放，資源儲量又無窮無盡，因此普遍被認為是人類未來新能源之王。目前已經推上市場的ALC 90號和91號猶他州凱普地熱能源發電基地計畫是美國新能源領域最引人注目的計畫。世界知名投資人，包括比爾蓋茲、傑夫貝佐斯、馬克祖克柏、理查布蘭森、孫正義等人都已經成為了計畫方Fervo Energy的早期投資人。這個位於猶他州的項目也同時獲得美國政府的高度重視和前所未有的支持，開發資金極為充足。 ALC的EB-5資金是該項目上唯一的貸款，屬於優先貸款，安全性出類拔萃。此外，ALC也正在為EB-5領域第一個生質能項目完成募資，即95號加州藍山生質能研發中心。這個項目也已經獲得的美國農業部工商業( B&I ) 擔保貸款的批准。該貸款將與EB-5資金一起進入該項目。

 

5. 儲能與環保科技項目

ALC是第一個大力推廣能源儲存開發計畫的EB-5區域中心。儲能中心作為當今科技時代中正在快速發展的新型商業模式，擁有巨大的發展空間和獲利潛力。 ALC目前正在募款中的101號項目德州阿帕契儲電基地就是EB-5產業第一個儲能中心開發案。這個鄉村項目符合美國農業部至少兩個擔保貸款計畫的資格，同時也能得到美國聯邦政府對能源相關領域提供的大量稅務優惠，有利支持了計畫後期開發和EB-5的資金退出。

 

城市高失業率區項目TEA/High Unemployment Rate Area Projects

1. SBA 504政府擔保貸款項目

在疫情之前的十年中，ALC的主要項目類型就是SBA 504貸款項目。這是美國聯邦政府精心設計的政府擔保貸款項目，在政策上積極鼓勵並保護銀行及非銀行借貸機構發放給項目的第一筆貸款。從2020年開始，ALC一直把EB-5資金作為第一/高級貸款的一部分投入成功獲批的SBA 504項目，並得到美國中小企業局( SBA ) 第二貸款的劣後( 第二) 順位支持和保護。這一安全結構在保護投資人利益上起到了決定性作用。在EB-5 例如新政下，ALC仍然有大批量SBA 504貸款項目可供投資人選擇，其中除了少量( 比如92號紐約希爾頓歡朋酒店項目) 符合鄉村項目要求外，其它均屬於普通TEA ( 高失業率區) 項目。

 

2. 新型商業不動產開發項目

ALC獨家推出的商業雲端廚房開發項目已經開始了第三期的募款。這是在傳統商業房地產開發項目基礎上結合餐飲業發展趨勢而應運而生的新形態地產類項目。相較於一般商業地產類型，這種融入強烈創新概念的項目符合產業發展的大趨勢，會在經營銷售上比傳統地產更有生命力和發展壯大的機會。

 

政府市政項目Infrastructure Projects

1. 醫院/醫療中心開發改造項目
在EB-5新政開啟後，ALC是唯一推出預留簽證( 2% ) 市政(Infrastructure) 項目並迅速完成募資的區域中心。ALC已經推出並完成募資的三個市政項目( 84號阿拉巴馬州維斯特公立醫院、97號華盛頓州聖瑪麗坦公立醫院和98號密蘇裡州哈里森公立醫院) 都是直接與美國地方政府合作，透過傳統銀行信貸管道投資的項目。有趣的是，這三個項目都是醫院/醫療中心開發改造項目，其中98號密蘇裡州哈里森公立醫院又同時屬於鄉村項目，成為了EB-5市場上唯一的雙預留簽證項目。由於EB-5市場上沒有其它政府市政項目募資，儘管這一類別的預留簽證總數不多，但仍然可能成為最後用完預留名額的簽證類別。這一類型項目對中國大陸、印度和越南出生的投資人意義尤其重大。

由於ALC已在美國近30個州不同行業成功完成EB-5項目融資，享有卓越的信譽，並且深受美國聯邦政府和各級地方政府的支持，在美國的合作資源範圍廣程度深，備選(申請) 項目特別豐富。今天，經過ALC信貸風控審核批准的高品質EB-5項目數量可觀，項目類型持續拓寬，項目所在地理位置和產業分佈也在進一步多元化。然而，儘管行業範圍不斷擴展，ALC對EB-5高級貸款信貸風控的嚴格程度從未有所折扣。ALC的項目審核標準不僅不會降低，還會隨著選購項目的數量不斷增加而逐漸提高。