EB-5投資的主要目標是使得投資者的I-829永久居留身份申請獲准。然而，對EB-5投資者來說，同樣重要的是投資資本的維持和在EB-5投資期結束時收回投資本金以及可能收益的能力。因此，EB-5投資在融資資本結構中所處的層級可能對EB-5投資者的投資安全性、靈活性以及最終成敗產生重大影響。

 

下圖說明了EB-5投資通常在資本結構中的位置：

 

 

在絕大多數EB-5相關開發項目中，EB-5資金以普通股權或優先股權或位次較後的次級「夾層」貸款的形式投資於項目。原因之一是資本結構中上述的組成部分通常是市場上最稀缺的，也是開發商最需要的。然而，近年來EB-5投資者變得更為審慎，越來越多的EB-5投資者將目光轉向優先債務投資機會。下文將討論EB-5高級貸款投資結構的組成以及將EB-5投資作為高級貸款投資的優點和挑戰，重點討論較大限度地保護投資者利益這一目標。

 

資本結構層級－成為「高級」貸款的條件是什麼？

 

如上所述，典型的EB-5項目資本結構中有數個債務/股權層級。處在最安全層級的是「優先」債務，在喪失抵押品贖回權或破產的情況下，「優先」債務的償還優先於所有其他債權人。為了獲得優先貸款，借款人必須向貸款人提供其不動產（抵押或信託契據）中優先記錄的擔保權益以及其個人財產優先記錄的擔保權益（UCC備案）。除享有第一留置權的優先債務之外，EB-5項目可以有「次級」擔保債務，通常是優先位次低於優先貸款的、以項目的不動產和個人資產的擔保權益作為擔保的債務。在優先和次級擔保債務之後的是「夾層」融資，「夾層」融資通常是以項目借款人的所有權抵押作為擔保的貸款。在大多數情況下，夾層擔保資金不會對項目的動產或不動產資產享有任何擔保權益。在違約和清算的情況下，夾層融資貸款人可以接替借款人經營相關項目，以便在優先擔保貸款人受償後保留剩餘資產。最後，在對債權人進行償付之後，再利用剩餘資金/資產（若有）對股權持有人進行償付。股權可以進一步劃分為優先股權和普通股權，前者優先於後者。很重要的一點是，各方當事人應在交易完成時簽訂一份詳盡的協議，充分澄清抵押物變現流程和貸款人/投資人各方之間的關係，以便各方當事人理解並同意各自在資本結構中不同的角色、權利和責任。

 

以高級貸款的形式進行EB-5投資可以較大限度地確保EB-5投資者投資資金的安全，但是其融資結構安排非常複雜。首先，不夠靈活的高級貸款結構並不完全符合EB-5項目的要求。因此，為確保合乎規定，必須將許多EB-5相關要求（其中一些相當隱晦，很容易忽視）巧妙地和創造性地融入高級貸款文件中。高級貸款結構中需要注意的最關鍵的要素是優先貸款期限、還款和提前還款。

 

高級貸款期限注意事項

 

對於作為優先貸款的EB-5資金，在設定貸款期限時需要考慮以下幾點因素。設定的貸款期限必須符合EB-5投資時間表，雖然大多數情況下EB-5投資時間表是不確定的，但是這一點對於項目借款人從商業角度來說是合理的。通常情況下，優先貸款的期限可能比投資者需要持有項目投資的實際時間（6-10年）要長，但由於其他考慮因素，借款人需要更長的優先貸款期限（20-30年） 。這種投資時間表方面的不一致可能會導致的風險是EB-5投資者在其投資申請做出最終裁決時無法收回投資。為鼓勵項目借款人在不縮短優先貸款期限的前提下償還優先貸款，可以在優先貸款期限內的某些關鍵節點調整利率，解決EB-5投資者時間安排的問題。

 

EB-5 資金 "風險" 要求

 

為符合EB-5項目有效投資的資格條件，EB-5投資者的資金為獲得投資回報必須「置於風險之中」。此外，在整個EB-5投資者簽證申請或「維持期」期間，EB-5資金投資必須始終被「置於風險之中」。因此，項目借款人在支付本金時，即使採用每月支付本金和利息的方式，也可能被視為違反EB-5有關資金風險的要求。因此，必須在優先貸款本票上設定一個只需償還利息的期限（而不是完全分期付款時間表），並規定一定的靈活性，允許延長該期限，以應對有排期國家（如中國大陸）出生的投資移民申請人的簽證排期造成的移民流程延長問題。註：台灣出生者，目前無排期。

 

高級貸款提前還款注意事項

 

在通常情況下，對於商業貸款，借款人可能希望在貸款到期之前提前償還。但是，在EB-5資金須被「置於風險之中」的期間提前還款可能會對EB-5投資者造成災難性的後果。解決此問題的方法是可以在優先貸款文件中增加鎖定條款，禁止在EB-5須被「置於風險之中」的期間償還貸款本金。值得注意的是，美國移民局（USCIS）最新修訂的政策手冊規定，允許在利用初始EB-5項目投資創造就業後進行再投資。這意味著在未來的EB-5優先貸款投資中，鎖定條款的重要性可能會降低。

 

高級貸款人對施工管理的監督權

 

大部分EB-5項目都包括大量施工活動。施工風險管理可能是所有EB-5項目成功的最大挑戰。由於高級貸款人在資本結構中處於第一優先留置權位次，高級貸款人可以代表EB-5投資者要求增加管控和保護，包括但不限於要求相關EB-5投資項目實施全面的資金控制流程，包括施工監控、現場檢查、提款申請、進度證明、留置權解除收款和其他確保建設項目健全成功的重要流程。審慎的高級貸款人通常會聘請外部第三方施工管理公司對項目進行定期實地考察，編制詳細的進度報告，並確保在向項目進一步發放資金之前所有關鍵方均已履行留置權。這種謹慎的施工管理將有助於保持項目穩步推進，並且可以作為一種預警機制，使問題在失控之前被及時發現。作為高級貸款人，EB-5投資者可以要求對其EB-5投資項目實施嚴格的資金控制流程，以確保其利益受到保護。

 

EB-5優先貸款的好處

 

優先貸款結構可以為EB-5投資者帶來諸多好處，從對項目投資債務的控制權到在項目經營不善的情況下提升再融資的靈活性，以及​​在申請做出最終裁定後收回EB-5投資資金的最終能力，這是資本結構中其他投資層級所沒有的。同時，高級貸款更有利於透過專業第三方深度參與施工管理。因此，高階貸款結構可以進一步利用外部施工專業知識來降低EB-5投資者面臨的項目建設風險。另一方面，作為高級貸款的EB-5投資是EB-5投資結構中最具挑戰性的形式。投資人必須與靈活的項目借款人一起嚴格且細緻地設計高級貸款交易結構、擬定高級貸款文件，以確保完全符合所有EB-5法規和規則。而一旦成功，對EB-5投資者和尋找債務填充其建設項目資本結構的借款人來說，將產生極具吸引力的利益。在目前EB-5投資存在不確定性的情況下，使用高級貸款投資結構提高EB-5投資者資金安全性和加強對EB-5投資者的保護力度將會增加吸引到更多投資者參與項目的可能性。